2020年，业内人对“抖音”的定义是：让传统渠道颤抖的声音。这也让慢慢的变多的地产人认为，传统渠道已经消亡了。
但在我们看来，传统渠道并没有死，只是它的肉身变成了数字化而已，灵魂依旧。
比如，以前派单一天派200张，现在直播几个小时相当于派几千张；以前海量call客，现在采用信息爬虫技术让call客更精准；以前在小区驻点，现在在抖音、微信等平台定投；以前在朋友圈发广告，现在发大字报短视频……这些都是一样的逻辑。
传统渠道的方式方法，在数字化赛道上都能找到对应的体现方式。而抖音、快手、小红书等平台，只是让我们的工作变得更便捷、更高效的工具。
需要注意的是，流量就像美女帅哥的微信，获得容易，但想要奔现，你要一直地“撩”！下面我们来详细谈谈获客型账号到底如何定位和精细化运营。
想要打造获客型的账号，我们第一步要了解获客型账号的特点。这里总结出以下四点：
这类账号的特点是打造专家人设，起号的阶段大多不是讲房地产的干货知识，而是以泛流量起号。很多百万级大V现在依然离不开泛流量，是因为这类账号需要有流量作为基础，再做一些获客型的内容穿插在里面，持续保持账号的热度和用户粘性。其内容特点是城市分析、板块分析、买房技巧、新政解读等。
我们认为，这类账号的红利期基本结束了，除了个别大牛外，不建议我们大家贸然尝试。
这类账号绝大多数都是中介端在做。一般专注笋盘、价格有优势的项目。探盘目前很卷，很多美女出镜、英文解说、各种酷炫效果。但我们探盘的目的是为了获客，获客型的探盘账号需要将时间控制在60秒以内，从第三方视角说清楚三大要素——价格、学区和配套。
该类账号以8秒到15秒、1到2张图片形式为主。这类账号不有几率会成为IP，但是获客效果不错。流量不大，但多以矩阵的形式出现，可以以量取胜。
这类账号的直播非常频繁，但零粉开直播是个伪命题，因抖音不知道你的用户画像和标签，不好推流。建议先做1-2个月的口播，把粉丝做起来再直播。该类账号讲究强直播，每天直播至少2个小时，甚至置业顾问轮流直播到10个小时。
人：包括主播的外形、语言风格、表达方式、道具呈现，需要给客户一个记忆点。比如，语言风格可以是嬉笑怒骂、学院派、周星驰喜剧风等等。
货：想清楚我们在短视频端和直播间卖的究竟是什么？我认为不是卖房子，而是卖福利和服务，卖一个客户与我们建立链接的理由。
区域:账号是面对全国，面对部分城市，还是面对单一区域，甚至某个城市板块等。
在线上平台，开发商是以房找客，中介是以客找房，开发商看起来更难一点，但是也有自己的优势，比如掌握房源，有自己的服务体系，有庞大的资源去做。
这里强调一下，服务体系很重要，也是一个账号是否能成为获客型账号的关键点。
就像我们的售楼处，有展板、户型图、品牌介绍，让客户进去一目了然。主页需要具备6大功能，缺一不可：
2、你取得了那些成就，比如是销冠、从业15年之类的。3、客户能获取到什么？客户为什么来你这边来买？也就是价值点。4、客户能通过哪几个方式联系到你？5、加入粉丝群有哪些福利？
1、内容素材库：获取流量密码，专门搜集很多选题和模型，随便什么时间都能调用，比如开发商所在板块、学校的位置等等。
2、销售素材库：垂直客户心灵。每个客户都有自己的需求，我们如何给客户匹配符合他们需求的房子。
3、证据素材库：成交的证据。自己说的业绩能拿证据，比如成交业主证言等等。
4、人生经历库：每个人的人生故事都是不一样的，自己一路走来的痛点、苦点、兴奋点都可以总结拍出来。越真诚的东西，越能够引发客户对你的信任。
总的来说，好结果=主播投入时间+主播的专业度+运营转化团队投入+转化技巧。
前面两点属于业务模块。销售素材方面要准备区域讲解、楼市分析、投资逻辑、自住逻辑等等。
后面两点属于运营模块。可以做购房者的电子版或者是纸质版的资料，作为粉丝的福利。制作客户的真实需求分析表等，为客户匹配房源，让客户信任你。
当我们想要表达一个板块比另一个板块更好的时候，大家必须要做到的前提是有理有据。
只讲一个板块的利好，流量很小。加上另外一个板块的问题，流量就会好一些。但这并不是要贬低其他板块，只是把那个板块的问题指出来。讲清楚客户想知道的未来规划，对他们的未来居住有什么影响，也更加容易让客户认同你。
（1）热销项目，自带热度，可以引导客户关注到所在板块的其他项目。（2）话题项目，比如板块当中某项目交房出现一些明显的异常问题，我们大家可以借助这一个话题阐述自己的观点，告诉客户该如何选择开发商。
（2）风险项目，最近这类项目出现了哪一些问题，还可以去航拍，看看工人有没有上班，分析它的风险点，引导到一些安全的项目上来。
3、折扣力度大的项目：找一些优惠幅度很大的项目，很有流量，然后频繁更新短视频、开直播，必要时矩阵去传播。
如果一个项目突然之间打8折，而且这一个项目明显低于周边的竞品，这一个项目大概率是非常好卖的，我们要去拍这一个项目，用一切的展现形式和矩阵工具，然后把这一个项目推出去，这是获客型的战略。
比如总价120万，想要临地铁、周边配套齐全的房子，可以帮粉丝找房等等。这类视频有一定的故事性，又迎合了大部分有意向购房者的心理，解答了一些困惑。增加信任感的同时，让获客更加顺理成章。
5、项目的真实测评：比如一个项目到底值不值得买？我们大家可以去测评。开发商自己做的话缺乏公信力，建议请一个评测团，由购房者、专业技术人员、政府官员等组成，把大家测评的意见在一起反馈给购房者。
比如做户型测评，看动线合不合理、赠送的面积、不同楼层的日照等，可能测评之后发现2楼和8楼的日照是一模一样的，从而打消了大家买2楼的疑虑。
再比如噪音测评，拿着分贝测量仪到客户认为噪音很大的房子，去实地测评噪音到底什么样。
（3）户型当中最大的优势。即户型没有过大优势，唯一的优势可能是阳台大，那我们就讲阳台。
（5）户型有硬伤的房子。比如1楼的房子相对来说还是比较难卖，那它究竟有什么优缺点。
很多人都很擅长把短视频开头的数据做上去。但我们大家都认为，开头很重要，结尾更重要。结尾写不好的话，客户不会留资。下面分享6种结尾撰写的技巧。
1、引导其他视频：为了让客户对我们产生信任，我们大家可以把有些视频拆分成几集来讲。 每个结尾都引导观看其他视频。 当客户愿意点开你的头像，进入你的页面，查看你更多的账户内容，更容易点赞、转粉。
2、借故不说：很多平台都有自己的敏感词，可以借此理由，引导大家去看评论区，加入粉丝团，去看不方便说的线、故意说错（自嘲）：
无论是大字报的创作，还是快速探盘，都需要抓住四点：一是要有绝对诱人的价格，最好还是不要去讲低总价，而是要多讲低首付。二是讲规划，不错的地段。三是要突出配套，客户很关注学区、商场；四是功能突出的产品，类似房子赠送三大件。
比如当我们给一个四房产品做快速探盘时，做一镜到底，只要抓住户型最大的亮点，有个20平方米的大阳台就可以了。没人会在乎卧室、餐厅的样子，只要说明户型最大的亮点。
再比如，上图在短短的文案中，包含5个信息：价格、学校、产品、地段、引导留言。在做封面的时候，顶通要放学区和价格，下通放一些旁白字幕。产品买点、配文也可以。
除了前面提到的账号定位和短视频内容规划之外，直播也很多细节技巧，能增加获客的可能性。
房地产直播间的进入、停留、转粉、互动、转达这5个权重，能够提升我们直播间的获客数据。这就要求我们做足准备，比如策划直播主题，女性购房专场、特价房专场、地铁房专场等等，自己根据热点制造出一些主题活动，吸引大家进入直播间。
停留方面，直播间留人有很多种方式，比如主题背景留人、福袋留人、定时抽奖、猎奇留人、行播留人、连线留人、资料分析留人、创意场景留人、情绪留人。
8、专属优惠留资法，申请专属的优惠、房源、服务，告诉客户只有这个直播间才有。
前10分钟准备开场拉新话术，然后做自我介绍，介绍核心卖点，做钩子。三分钟一次，循环三次。
后面的70分钟，要准备小拉新话术、卖点话术、钩子话术、风车话术、互动话术、引导关注话术等二十多分钟一次，循环三次。
大家关键要看动作详解，一共有18个小点，我们要把每一个点把它给吃透了。针对开发商或者分销都适用。 （本文根据多部房地产营销著作作者、房地产新媒体孵化导师唐安蔚在明源地产研究院直播间分享的内容整理而成，特此感谢！）
